深圳部分写字楼租金暴跌,为何会出现这种情况?

深圳写字楼租金暴跌?这只是个别区域现象,但这并不能代表什么,只能说目前经济总体形势不太好。

深圳部分地区写字楼价格出现明显下跌

最近深圳的写字楼价格暴跌又再一次引发了大家的讨论,深圳再次成为大家热议的焦点。比如根据中介的报价,福田某个著名写字楼去年这个时候租金高达450元/平方米,但现在降到300元/平方米不到,降幅达到33.33%,短短一年时间跌幅这么大,确实有点让然吃惊。

但是这种写字楼短期出现价格下跌并不是个别现象,而是非常普遍的现象。根据《2019年第一季度深圳房地产市场研究报告》数据显示,深圳甲级写字楼空置率环比上升0.2%至18.2%,甲级写字楼平均租金环比下跌1.7%至每月225.8元/平方米。而类似福田、罗湖这些地方的写字楼,出现10%以上的跌幅也是很普遍的事情。

深圳部分写字楼租金暴跌,为何会出现这种情况?


深圳写字楼价格出现下降有多个方面的原因

写字楼的需求往往能反映出一个的地区的经济发展形势,一般在经济形势比较好的时候,大家能赚的钱比较多,所以舍得花钱去租一些高档的写字楼。如果写字楼的价格出现很大幅度的下降,那只能说明当前的经济形势不太好。

过去十几年深圳一直都是我国经济发展最快的城市之一,得益于经济的快速发展,深圳的写字楼市场也迎来了一个繁荣的发展时期,写字楼市场的表现一直是全国表现最好的城市之一,比如2008年以来,深圳甲级写字楼租金复合增长率达到5.1%,这个增长率是一线城市中最高的,而同期,上海甲级写字楼租金复合增长率是2.8%、广州是1.8%、北京是-0.4%。

深圳部分写字楼租金暴跌,为何会出现这种情况?


但是自从2018年开始,深圳的写字楼有了非常明显的转变,租金价格甚至出现了非常明显的下跌,而之所以出现这种情况,主要有以下几个原因:

第一个原因:部分金融企业发展不顺利

深圳市是我国4大金融中心之一,金融业一直是深圳最重要的产业之一,比如2018年全年,深圳金融业实现增加值3067.21亿元,同比增长3.6%,占GDP比重12.7%;金融业实现税收(不含海关代征和证券交易印花税)1314.8亿元,同比增长17.5%,占全市总税收的22.37%,金融业对全市税收的贡献超过制造业(20.30%),成为全市纳税第一的产业。

也正因为有庞大的金融产业做基础,深圳的写字楼当中差不多有50%是由金融公司租的。但是自从2017年开始,金融行业迎来一个波动的发展过程,一方面是实体经济发展不太理想,金融业业受到了很大的影响,另一方面更重要的是P2P等行业的洗牌,再加上2018年券商日子不好过,所以出现了很多金融企业退租的现象,导致短期之内一些核心的写字楼出现了很大的空置率。

第二个原因:经济形势不太好,很多企业在缩小办公面积

目前不只是深圳,全国很多城市的经济形势都不太好,所以很多企业的经营利润都不太好,在这种情况下,企业裁员缩小规模都很正常,有些企业为了减少开支,会选择缩小办公面积,或者办办公面地搬到租金更低的地方,比如从福田搬到龙华,龙岗等地方。

第三个原因:深圳新增了大量写字楼面积。

最近几年深圳新建了很多写字楼,可以说全市开花,除了传统的CBD比如福田、国贸、蔡屋围、华强北、车公庙等地方之外,目前包括后海、前海、科技园、西丽,宝中、龙中、深圳北站都已经形成了较大规模的办公区。此外,其他地方也分布不少写字楼,所以目前深圳的写字楼不仅基数大,而且每年的新增面积惊人,尤其是2016年到2019年新增如实的写字楼面积更是达到了一个历史最高点。

深圳部分写字楼租金暴跌,为何会出现这种情况?


比如2017年,深圳全市甲级写字楼的新增供应850392平方米,但同期吸纳量只有767471平方米;2018年,全年甲级写字楼新增供应量略有减少至70万平方米,但吸纳量也下行至45.6万平方米。到2019年一季度,全市有7个项目超50万平方米新增供应,新增供应创2005年以来单季最高,但这个季度市场仅仅吸纳了其中的25.9万平方米,而预计整个2019年将有约109.9万平方米的甲级写字楼交付(这个新增面积差不多够30万人办公)。这个新增供应要远远高于北京、上海、广州等其他一线城市。

深圳部分写字楼租金暴跌,为何会出现这种情况?


也正是因为大量的写字楼新增面积入市,导致市场处于供过于求的状态,在这种情况下, 租客可以选择的空间更大,所以租金下降也只不过是市场供求的一种表现而已。​

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