房贷等额本金和等额本息有什么区别,为何很多人傻傻分不清?

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等额本金和等额本息是房贷最常见的两种还款方式,但两者却有很多差别,而且很多人对如何区分等额本息和等额本金云里雾里,傻傻分不清。 其实要区分等额本金和等额本息也很简单。

房贷等额本金和等额本息有什么区别,为何很多人傻傻分不清?

首先我们来说下等额本金。

所谓等额本金就是把房贷金额平分到每个月进行还款,每个月还的本金是一样的,而利息则会根据当月剩余的本金进行计算。

打个比方,A从银行办理房贷100万,利息4.9%,贷款年限30年(360个月),那么每个月要还的本金是一样的,都是2777.78元(100万除以360个月),而利息第一个月是4083.3元(剩余本金100万乘以4.9%除以12个月)。

到了第二个月,本金还是2777.7元保持不变,但因为第一个月已经还2777.78元本金,剩余的本金就是100万减去2777.78元=997222.22,那第二个月产生的利息是4071.66。

依次类推就可以得出每个月要还的钱。

房贷等额本金和等额本息有什么区别,为何很多人傻傻分不清?

从这个等额本金还款计划当中我们可以看出,每月的本金始终是一样的,但随着本金的减少,越往后每个月的利息越少,所以等额本金前期还的钱比较多,越往后每个月要还的钱越少(前提是基准利息不上调)。

我们再来看下等本息。

等额本息就是把贷款所有的本金和利息平分到每个月上去,每个月要还的钱是一样的。 当然等额本息不是简单的用贷款金额乘以利息,然后加权平均。而是有一个测算公式,每个月要还的钱=【贷款本金×月利率×(1+月利率)^还款月数]÷[(1+月利率)^还款月数-1]。

这个公式有点复杂,一般人比较难理解,简来说通过这个公式计算后、得出每个月的还款金额是一样的,只不过每个月还款金额中本金和利息都不一样,前面大部分还的是利息,后面还的大部分是本金。

房贷等额本金和等额本息有什么区别,为何很多人傻傻分不清?

打个比方,贷款100万30年,利息是4.9%,采用等额本息每个月要还5307.02元,第一个月本金是1224.02元,利息是4083元;而到了最后一个月,本金是5285.43元,利息只有21.59元。

那银行为什么要分等额本息和等额本金两种还款方式呢?这两种还款方式有什么不一样吗?

其实两者的区别还是很大的。

第一个区别是还款压力。

等额本金前期每个月要还的钱比较多,前面还款压力比较大。但是越往后每个月要还的钱越少,这个适合收入比较宽裕的人。

而等额本息每个月还的钱是一样的,比较适合每个月收入比较稳定的工薪族,这样压力相对较小。

第二个区别是总利息。

等额本金的总利息要比等额本息少。还是以贷款100万30年,利息4.9%做例子。等额本金的总利息是737041.67元,而等额本息的利息却是910527.2元,两者的总利息相差173485.53元。

第三个是提前还款产生的违约金。

目前银行房贷提前还款会收取剩余本金3%左右的违约金。因为等额本金前期每个月还的本金是一样的,而等额本息前面主要还的是利息,剩余的本金比较多,所以如果提前还款等额本息产生的违约金要高于等额本金。

还是以贷款100万30年,利息4.9%做例子,假如贷款10年后想提前还款,等额本金剩余的本金是663888.62,产生的违约金是19916.66元左右。

但等额本息10后剩余的本金则是808952.95元,对应的违约金是24268.6元。

最后,在贷款的时候具体选择哪种还款方式合算,大家要根据自己的经济实力来定。

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